세금이 사라진 자리에서 이자가 자란다

월급은 식탁에 오기 전에 빠져나간다

저녁 일곱 시, 식당의 조명은 모두 켜졌는데 창가의 좋은 자리가 비어 있다. 예약을 취소한 사람은 메뉴판보다 먼저 이번 달 자동이체를 떠올렸을 것이다.

주택담보대출 원리금, 전세대출 이자, 갱신된 월세는 월급날 가장 먼저 빠져나간다. 이자와 임대료에는 금융과 주거 서비스의 대가가 담겨 있다. 가계의 현금흐름에서는 미루기 어려운 고정비다. 한 끼, 한 권의 책, 아이의 수업, 동네 가게의 매출이 그 뒤에 줄을 선다.

외식업의 빈자리는 재료비와 인건비, 임대료와 경쟁이 함께 만든다. 가계부의 순서는 냉정하다. 주거비와 원리금 부담이 커지면 다른 소비에 쓸 수 있는 여력이 줄어든다. 한국은행의 가계부채 분석은 과도하게 누적된 가계신용이 원리금 부담을 통해 민간소비를 장기간 제약했다고 추정한다. 한국은행은 국내총생산 대비 가계부채 비율이 2012년 수준으로 관리됐다면 2024년 민간소비 수준이 실제보다 4.9~5.4% 높았을 수 있다고 추정했다.

한 끼를 포기한 돈은 사라지지 않았다. 식탁에 오기 전에 이미 다른 계좌로 떠났다.

감면은 집값에 스며든다

집값에는 벽과 바닥뿐 아니라 그 집이 앞으로 줄 편익과 비용이 함께 들어간다. 세금과 유지비 같은 미래 비용이 작을수록 오늘의 가치는 커진다. 다른 조건이 같다면 매년 내야 할 보유세가 줄어들 때 매수자가 낼 수 있는 가격은 올라간다. OECD가 정리한 국제 연구는 반복적 보유세가 주택가격에 자본화된다는 강한 실증 근거를 제시한다.

감면액 가운데 집값에 반영되는 몫은 공급과 수요, 금리와 임대시장에 따라 달라진다. 자본화된 몫은 앞으로의 매매가격에 스며든다. 보유세 감면으로 낮아진 비용의 일부가 다음 매수자의 더 높은 매입가격으로 옮겨 가고, 대출을 이용하면 원리금 부담도 커진다.

이 이동에는 시간의 비대칭이 있다. 기존 소유자의 장부에는 자산가치 상승으로 찍힌다. 첫 집을 사는 사람의 장부에는 높아진 매입가격이 찍히고, 대출을 이용하면 긴 상환 기간이 따라온다. 감면의 수혜는 현재에 집중되고, 자본화된 부담은 아직 집이 없는 사람의 미래로 밀려난다.

세금은 한 해씩 줄지만, 집값에 반영된 몫은 다음 매수자의 장기 주거비로 남는다.

집값 상승은 세대마다 다른 사건이다

집값 상승을 모두의 부가 늘어나는 일로 읽으면 월별 현금흐름이 보이지 않는다. 거주 중인 집이 올라도 옮겨 갈 집은 함께 오른다. 자녀의 주거비를 준비하거나 더 나은 지역으로 이동하려는 가구에는 오른 집값이 소비 가능한 현금보다 더 큰 저축 목표가 된다.

한국은행의 2026년 분석에서 주택가격 상승은 50세 미만 가구의 소비를 유의하게 줄였다. 50세 이상 가구의 소비 변화는 크지 않았다. 주택가격이 5% 오르는 모형에서 최종소비재 지출 단위로 환산한 후생은 50세 미만에서 0.23% 감소하고 50세 이상에서 0.26% 증가했다. 한국은행은 50세 미만에서는 주택구매나 상향 이동을 위한 저축·차입 부담이, 50세 이상에서는 높은 유주택 비율과 낮은 이동 유인이 평균적인 차이를 만들었다고 분석했다.

아티프 미안·루트비히 슈트라우브·아미르 수피의 ‘부채화된 수요’ 이론은 신용이 단기 수요를 앞당기는 대신, 누적된 부채가 뒤이어 차입자의 소비와 총수요를 누를 수 있다고 설명한다. 한국은행의 가계부채 분석은 한국에서도 원리금 부담을 통한 소비 제약이 작동했음을 보여 준다. 오늘의 부동산 거래를 위해 내일의 식탁을 먼저 쓰는 셈이다.

총액보다 세금의 자리를 바꿔야 한다

한국의 재산 관련 세수는 OECD 평균을 웃돈다. OECD의 2026년 한국경제보고서에 실린 2024년 비교에서 국내총생산 대비 비율은 한국 3.0%, OECD 평균 1.6%다. 세금의 배치는 크게 다르다. 한국의 재산 관련 세수 가운데 부동산 거래 관련 세금이 50.4%, 반복적 보유세가 29.4%다. OECD 평균에서는 반복적 보유세가 약 56%를 차지한다.

집을 옮길 때는 무겁게 걷고, 가진 채 기다릴 때는 상대적으로 가볍게 걷는 구조다. 국회미래연구원은 2024년 한국 부동산의 평균 보유세 실효세율을 0.147%, 주택분을 0.122%로 추계했다. OECD의 제안은 거래세가 만드는 이동과 자산 이전의 마찰을 줄이고, 시장가치에 기초한 반복적 보유세의 역할을 높이자는 것이다.

세수중립은 이름에 그쳐서는 안 된다. 보유 부담을 높인다면 거래 부담은 실제로 낮아져야 하고, 소득이 부족한 고령 1주택자에게는 거주를 지킬 납부유예가 필요하다. 세입자에게 비용이 전가되지 않도록 임대차 보호와 공급 대책도 함께 가야 한다.

세제 전환은 집값의 급락을 피하면서 가격 상승 압력을 완화해야 한다. 급락은 특히 레버리지가 큰 가구의 순자산과 담보가치를 훼손해 소비 위축과 금융불안을 키울 수 있다. 예측 가능한 일정으로 거래의 문턱을 낮추고, 보유세와 거래세의 비중을 점진적으로 바꾸는 일은 주거 이동성과 시장 효율을 높이는 정책 수단 가운데 하나다.

다시 식탁으로 돌아오는 돈

좋은 세제의 성과는 세율표보다 사람의 이동과 월급에 드러난다. 사람들이 집을 옮길 수 있고, 처음 사는 사람이 평생의 소득을 미리 저당 잡히지 않으며, 이미 사는 사람도 갑작스러운 충격 없이 적응할 수 있어야 한다. 그 여지는 주거비를 내고 난 뒤의 월급에서 보인다.

그 월급이 식당과 서점, 돌봄과 교육, 동네의 작은 사업으로 흘러갈 때 내수는 숫자보다 먼저 생활에서 살아난다. 반대로 집값과 원리금에 오래 묶이면 자산은 커져도 거리의 불은 하나씩 어두워진다.

빈 식탁은 월급의 행선지를 묻게 한다. 사람들은 주거비와 원리금을 내고 남은 돈으로 먹고 배우고 돌본다. 내수는 그 뒤에 남는 여력에서 시작한다.